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房地产：拉动内需的重要力量

房地产：拉动内需的重要力量

[ 作者：股金财富编辑部 | 来源：证券研究机构 | 更新时间：2008-2-19 | 编辑：ts108-sheng ]

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房地产是拉动内需的重要力量。房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定。在目前较严峻的国内外经济形势下，房地产调控政策的基调为“双防”，房地产上市公司再融资“开闸”的时间可能会有所提前。

    经济增长将更主要依赖内需：美国经济受次贷的负面影响还远未结束，而近期人民币升值一直较快。因此08年外需对经济增长的贡献必将有所下降。未来中国经济的增长将更主要依靠内需：

　　房地产是拉动内需的重要力量：目前房地产业增加值占国内生产总值的比重达到5%左右；同时，从产业角度而言，房地产业与许多行业业存在直接与间接的联系。房地产业的健康稳定在一定程度上决定了其他行业的健康稳定；

    房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定：有数据表明，与房地产相关的直接贷款和间接贷款占人民币贷款余额的总比例可能近50%左右。目前银行业不良贷款开始反弹。因此，保持房地产业的健康稳定发展对于金融体系的稳定具有积极意义；

    房地产调控的“双防”基调：近期，樊纲在接受《人民日报》专访时指出：

　　“情况变了，政策当然也应该相应做出调整”。税务总局官员称近2年内不开征物业税。建设部强调“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降；”

    房地产上市公司再融资“开闸”的时间可能会有所提前：从目前较严峻的国内外经济形势和房地产行业情况来看，房地产上市公司再融资“开闸”的时间可能会有所提前。随着年报的披露，需要融资的上市公司将按照证监会要求补充再融资的相关材料。我们预计证监会近期也可能将受理房地产上市公司再融资的申请；

    投资建议：我们维持行业“推荐”的投资评级，我们重点推荐招商地产、保利地产、华发股份、香江控股、珠江实业、中航地产等公司。

    一、房地产调控政策需要放松

    1、房地产是拉动内需的重要力量

    （1）经济增长将更主要依赖内需

    美国经济受次贷的负面影响还远未结束，而近期人民币升值一直较快。因此08年外需对经济增长的贡献必将有所下降。目前这一苗头已经开始显现。2008年1月份我国实现贸易顺差194.9亿美元，是2007年5月以来月度贸易顺差首次低于200亿美元。08年中国经济的增长将更主要依靠内需。

    （2）房地产是拉动内需的重要力量

    房地产是拉动内需的重要力量。首先，从房地产业的规模来看，2007年房地产开发投资25280亿元，占全年社会固定资产投资总额的18.4%。房地产业增加值占国内生产总值的比重达到5%左右；其次，从产业角度而言，房地产业与许多行业业存在直接与间接的联系。例如，目前房地产耗用的钢材占全国用钢量的25%，水泥用量占全国总用量的22%。因此房地产业的健康稳定发展在一定程度上决定了其他行业的健康稳定。

    2、房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定

    （1）房地产信贷占比较大

    房地产信贷占比较大。首先，截至2007年10月，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额的18.02%。其中房地产开发贷款余额达1.76万亿元，个人住房贷款余额达2.6万亿元，分别占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%；其次，实际上，还有许多其他贷款是以房产和土地作为抵押的，这些贷款可称之为与房地产相关的间接贷款。有数据表明，与房地产相关的直接贷款和间接贷款占人民币贷款余额的总比例可能近50%左右。

    （2）银行业不良贷款开始反弹

    银行业不良贷款开始反弹。2007年4季度末，整个银行业不良贷款总额为12685亿，比3季度末增加166亿。4季度末不良贷款率为6.17%，与3季度末持平，结束了前期一直下降的趋势。其中国有商业银行不良贷款两项指标均出现反弹：不良贷款余额升至11150亿元，比3季度末增加351亿元。4季度末不良贷款率上升至8.05%，较上季度增长0.22%，不良贷款余额升至11150亿元，比3季度末增加351亿元。

    因此，保持房地产业的健康稳定发展对于经济增长和金融稳定都具有积极的意义。

    二、调控基调：房地产领域“双防”

    1、樊纲：“情况变了，政策当然也应该相应做出调整”

    2月14日，樊纲在接受《人民日报》专访时指出：“情况变了，政策当然也应该相应做出调整”。他说“宏观经济政策，包括货币政策，都属于‘短期政策’，是要在不断变化着的情况下保持总供求关系的平衡，所以它的重要特点就是相机抉择，不断调整。美联储几个月前还在升息，现在则大幅度降息，就是一个相机抉择的例子。国际、国内形势发生了变化，我们当然也应该根据实际情况在政策的方向和力度方面进行及时的调整，而不应该把宏观政策当成一个长期的战略来加以实施。以前我们有过那种政策过于僵化的教训。我个人认为，当前货币政策总的方向可能仍应是从紧的，但在不同的时期，根据变化了的情况，也可以有不同的力度。我相信我们的决策者们会适当地加以把握。”尽管樊纲阐述的是货币政策的调整，但我们认为货币政策的相应调整在短期内对于房地产行业也具有一定的积极意义。

　　2、税务总局官员称近2年不开征物业税

    税务总局官员称近2年不开征物业税。近日税务总局有关负责人澄清说，北京6月份开征物业税“是一件没影儿的事”。北京、深圳、辽宁、江苏、天津等地进行的只是“房地产模拟评税试点”，物业税在近2年内都不可能开征。

　　3、建设部：“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”

    建设部副部长姜伟新近日提出，今年建设部要抓紧做好三项工作：一是要抓紧完善住房保障体系；二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务；三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。专家学者普遍认为，今年楼市调控将更为理性和成熟。

　　姜伟新表示，“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”但他强调，当前，重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。各地建设部门要从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响

    三、维持行业推荐的投资评级

    1、房地产上市公司再融资“开闸”的时间可能会有所提前

    就房地产上市公司而言，我们认为房地产上市公司再融资“开闸”的时间可能会有所提前。暂停房地产上市公司再融资为07年下半年较严厉的调控政策之一。这一措施对于房地产行业和公司产生了很大的影响。我们原先在年度策略报告中认为房地产上市公司再融资的“开闸”要到两会之后。从目前较严峻的国内外经济形势和房地产行业情况来看，房地产上市公司再融资“开闸”的时间可能会有所提前。随着年报的披露，需要融资的上市公司将按照证监会要求补充再融资的相关材料。我们预计证监会近期也可能将受理房地产上市公司再融资的申请。

　　2、维持行业推荐的投资评级

    我们维持房地产行业推荐的投资评级。严厉的房地产调控政策放松苗头的出现有利于房地产行业的健康稳定发展，从而对于经济增长和金融稳定都具有积极的意义。房地产上市公司再融资“开闸”的时间可能有所提前也有利于上市公司的发展。

　　3、重点推荐品种

    我们重点推荐招商地产、保利地产、华发股份、香江控股、中航地产、珠江实业等公司。

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